河南省周口市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）豫16民终3261号

上诉人（原审被告）：河南中奥广场置业有限公司

法定代表人：邓轩哲，男，汉族，1982年4月27日出生，住所地：郑州市金水区，

委托代理人：葛伟，河南明辨律师事务所律师。

上诉人（原审原告）：河南文化影视集团有限公司法定代表人：刘健，男，汉族，1960年7月15日出生，

住所地：郑州市金水区金水路83号，身份证号：412921196007150017

委托诉讼代理人：赵玉栋、杨怀瑾，河南师道律师事务

所律师。

上诉人河南中奥广场置业有限公司与上诉人河南文化影视集团有限公司竞业限制纠纷一案，不服周口市川汇区人民法院（2019）豫1602民初13号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人河南中奥广场置业有限公司（以下简称中奥公司）的委托诉讼代理人葛伟，上诉人河南文化影视集团有限公司（以下简称文影公司）的委托诉讼代理人赵玉栋、杨怀瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

中奥公司上诉请求：1、依法撤销（2019）豫1602民初13号民事判决书；2、判令驳回文影公司的诉讼请求或将本案发回重申；3、判令文影公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，违背事实真相。一审法院认定中奥公司在缔结合同过程中存在过错是错误的，中奥公司在与文影公司缔结合同的同时已明确告知涉案房产状况及批建手续情况（明确告知只有2证，条款1-7），文影公司在已知的情形下，双方签署了《奥斯卡影城租赁合同》，中奥公司在缔结合同的过程中不存在任何隐瞒和欺骗行为，也没有任何过错。二、根据《奥斯卡影城租赁合同》约定，暂定于2016年10月30日之前中奥公司向文影公司交付符合合同约定标准的物业，此时间点是双方暂时、临时约定的时间，而非固定的交付时间点，一审以此时间点来确定交付时间，系对双方合同意思表示的扭曲解读，认定有误。三、本案系因文影公司违约未接收场地所导致的纠纷，系文影公司违约在先所酿成，一审对此未能准确客观评价，认定责任主体和纠纷根源有误。在合同约定的期限内，中奥公司通知和催促文影公司进场装修和接收场地，但因文影公司自身原因（未找到第三方合作企业）迟迟不予进场，文影公司不接收场地，违约在先，根据《合同法》第五十八条的规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，退一步讲，即便文影公司不支付中奥公司因此而遭受的损失，其支付的50万元费用，也应按其保留租赁场地空置所产生的实际占有费用予以扣除。综上，中奥公司认为，一审判决认定事实错误，请求贵院在查明本案事实的基础上，依法裁判，支持中奥公司的上诉请求。

文影公司辩称：1、其在合同缔结及履行过程中不存在过错，合同1-7条款同时约定五证为合同附件，中奥公司也保证拥有建筑物合法批准建设文件（见合同7-1-7条款），文影公司按合同约定交付定金50万元，中奥公司未按照合同约定交付租赁物业，因此本案的过错方应为中奥公司。2、一审判决明确写明了“暂定被告于2016年10月30日前向原告交付符合合同约定标准的租赁物业，用于被告进场装修影院”，因此中奥公司上诉理由第二项无任何依据。3、合同第1-2、1-3条款明确约定了租赁物业的交付条件。第7-1-7条款约定了中奥公司应当取得的建设文件，本案纠纷系因中奥公司未向文影公司交付符合合同约定的租赁物业所导致，该租赁物业所在的诗意江南项目已被其他案件查封，因此本案违约方是中奥公司，中奥公司所谓的损失和占有费用并不存在，文影公司在本案中不存在任何过错。综上，请求驳回中奥公司的上诉请求。补充：本案诉争合同已经法定程序依法予以解除，并非无效合同。根据合同约定，中奥公司向文影公司书面以及口头承诺其合法拥有建设租赁物业的全部合法批准建设文件，且保证租赁物业建设工程符合国家规定的标准，取得消防验收许可证及竣工验收合格，但是截至目前中奥公司未能出具该类承诺所体现的证据。在此前提之下文影公司依照合同约定交付定金，无瑕疵的履行了全部合同义务，中奥公司应当对其严重违约行为承担违约责任。双方之间的租赁合同并未违反效力性、强制性法律规定，即便中奥公司至今未取得建设工程规划许可证，但根据周口市人民政府2017第9号办公室会议纪要可知，政府成立工作组接管了中奥公司该项目，其中周口市住建局××周口市规划局的有关成员即是工作组成员。因此中奥公司的该项目开工建设是经过主管部门批准或事后认可的，不存在无效合同的法定情形。

文影公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判中奥公司双倍返还100万元租赁定金；2、本案一审、二审诉讼费用由中奥公司承担。事实和理由：一、一审判决认定租赁合同无效属认定事实错误，文影公司与中奥公司于2016年7月12日签订的“奥斯卡影城租赁合同”合法有效。首先，文影公司与中奥公司于2016年7月12日签订的“奥斯卡影城租赁合同”是双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，文影公司按约定于2016年8月12日向中奥公司支付50万元租赁定金，中奥公司出具有收据一份，文影公司善意且无瑕疵地履行了合同义务。其次，根据租赁合同第1-2、1-3等条款的约定，中奥公司向文影公司交付租赁物业时需要满足三个条件：1、通过一次消防；2、向文影公司发送《进场通知书》；3、验收合格双方签订《交付确认书》。以上三个条件缺一不可，但租赁物业截止目前一次消防验收未通过。文影公司多次通过口头、书面要求中奥公司的法定代表人邓轩哲、股东潘刚交付租赁物业，但中奥公司迟迟没有按照约定交付租赁物业，文影公司了解到中奥公司全部资产已于2016年3月21日被法院查封并进入强制执行程序，在中奥公司履行不能的情况下，合同目的已无法实现。文化公司根据合同第11-1-1条款于2018年9月17日向中奥公司送达《解除合同通知》（该解除合同通知书由中奥公司牛明丽签收），解除了双方2016年7月12日签订的“奥斯卡影城租赁合同”。文影公司认为双方于2016年7月12日签订的“奥斯卡影城租赁合同”合法有效，一审判决认定租赁合同无效属认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。首先，根据《合同法》第五十二条，双方之间的租赁合同不符合无效合同之规定。其次，根据周口市人民政府【2017】9号办公室会议纪要，周口市政府已成立工作组接管了中奥公司诗意江南项目，说明诗意江南项目的开工建设是经主管部门批准的或事后认可的。请求二审依法查明本案事实，撤销一审判决，改判中奥公司双倍返还100万元租赁定金。

中奥公司辩称：1、文影公司以当事人意思自治取代了法律对合同有效无效与否的强制性规定，系理解适用法律错误；2、扭曲割裂了租赁合同有关交付条件和时间的多个条款的综合约定，片面强调合同第1-2-2条款，避而不提合同第1-3第二款关于存在不完全一致或未具备建筑物完工条件的，乙方可附条件进入租赁物业场地实施装修（若无影响乙方正常装修施工的情况，乙方仍需无条件进场装修）的明确性有关交付条件的相关约定；3、文影公司上诉称有关涉案房屋被法院查封之观点系文影公司单方片面性理解意见，与客观情况不符，并且没有证据佐证；4、2018年9月17日发送解除合同通知系双方已经发生纠纷产生矛盾之后的情况，同时解除合同是建立在合同有效的前提条件下，若合同被认定为无效，则合同自始无效，不会再产生解除与否的后果。另外通知内容并非是完全解除之意思表示，而是协商、洽商、妥善处理双方纠纷的意思内容；5、周口市人民政府办公室会议纪要文件是为了妥善处理项目楼盘问题，临时组建的机构并非是固定的组织机构，同时文件内容中也不涉及具体的有关工程进展、工程建设、施工的具体性内容。综上所述，合同有效与否并不影响合同的具体履行，同时也不能否定双方有关交付条件的约定，酿成本案纠纷的核心是交付性问题。文影公司的上诉理由与客观事实不符，回避自身的接收场地的义务约定，其上诉请求不应支持。

文影公司向一审法院起诉请求：一、判决中奥公司返还租赁定金100万元；二、判决中奥公司承担本案诉讼费用及其实现债权的费用。

一审法院认定事实：2016年7月12日，双方签署《奥斯卡影城租赁合同》一份，合同约定的主要内容为：“1、被告同意在商业广场建成后将其中负一层（建筑面积约3000平方米）租赁给原告使用，暂定被告于2016年10月30日前向原告交付符合合同约定标准的租赁物业用于被告进场装修影院。2、本合同签订后7日内，原告向被告交付定金50万元，原告影院正式开业后，该定金转为首次租金，余额部分顺延。3、被告保证原告正式开业前其租赁物业通过消防验收、场内配套的设施、设备均处于可正常使用状态。4、租赁期间为计租日持续15租约年，自计租日起每12个月为一个租约年。5、原、被告任何一方的资产被扣押、执行或存在其他有损资产权益的程序，导致合同无法继续履行及任何一方停止或将会停止其业务，导致合同目的无法实现的，对方有权经书面通知另一方后解除合同”。2016年8月12日，中奥公司收取文影公司租赁合同定金50万元。因中奥公司未按合同约定的暂定时间向文影公司交付租赁物业，文影公司于2018年8月3日向中奥公司发函催促交付租赁物业。2018年9月17日，文影公司向中奥公司邮寄送达解除合同通知。另查明，双方签订合同时，案涉租赁物业工程仅有国有土地使用证和建设用地规划许可证，至本案法庭辩论终结前，未取得建设工程规划许可证。文影公司未举证证明至本案法庭辩论终结前案涉租赁物业工程经过主管部门批准建设；中奥公司未举证证明案涉租赁物业工程具备消防合格标准和竣工验收合格。中奥公司提出反诉后，未在一审法院指定期间内交纳反诉费，一审法院院按撤回反诉处理。上述事实有租赁合同、银行转账凭证及收据、工作联系函及邮寄单据、解除合同通知函及签收回执、情况说明及当事人在庭审中的陈述所证实。

一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，至本案法庭辩论终结前，中奥公司未取得建设工程规划许可证，文影公司也未举证证明至本案法庭辩论终结前案涉租赁物业工程经过主管部门批准建设，双方签订的租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。双方在签订合同时均明知案涉租赁物业工程仅有国有土地使用证和建设用地规划许可证，对导致合同无效双方均有过错。基于合同无效及双方均有过错，文影公司要求中奥公司双倍返还定金100万元无法律依据，中奥公司应返还文影公司定金50万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、河南中奥广场置业有限公司应于判决书生效后七日内返还河南文化影视集团有限公司定金50万元。二、驳回河南文化影视集团有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费13800元，由河南文化影视集团有限公司承担5000元，河南中奥广场置业有限公司承担8800元。

本院二审期间，文化公司提交证据：裁判文书网下载的2015川民初字第3325号民事判决书及从失信查询网上查到的中奥公司失信名单，证明中奥公司被列为失信被执行人，其诗意江南项目全部资产于2016年3月21日被法院查封，中奥公司丧失履约能力。中奥公司质证称：对该证据有异议。1、证据形式不合法，不是规范的法律文书，没有证据来源，不符合证据的三性；2、与本案涉案房产不具有关联性。该证据内容显示的涉案金额600万元，而中奥公司开发建设的项目工程房产价值达10亿元，并且开发有几十余栋住房和相关的商业地产，中奥公司完全有能力和实际财产来解决债务问题，该判决不能说明与本案的房产存在关联性；3、该判决是否是生效判决及结果如何等，文影公司均不能说明相关情况，不可能与本案存在关联性。该判决显示时间是2016年8月11日，也并非文影公司所称是3月21日。综上，不能起到证明目的，证据形式不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。

本院认为，根据诉辨双方陈述的事实与理由，本案的主要焦点是：关于双方签订的合同效力及定金数额的返还问题。本案截止到一审法庭辩论终结前即二审审理期间，中奥公司仍未取得涉案房产的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。双方签订的租赁合同违反了上述法律的强制性规定，应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方在签订租赁合同时均明知案涉租赁物业工程仅有国有土地使用证和建设用地规划许可证，对导致合同无效双方均有过错，文影公司要求中奥公司双倍返还定金100万元无法律依据，中奥公司应返还文影公司定金50万元。

综上所述，河南中奥广场置业有限公司、河南文化影视集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费18100元，由河南中奥广场置业有限公司负担13800元，河南文化影视集团有限公司负担4300元。

本判决为终审判决。

审判长　　朱记周

审判员　　许向朋

审判员　　陈翠丽

二〇一九年八月二十六日

书记员　　雷　风